在执行超过5年之后，环京楼市重地河北省廊坊市官宣取消住房限购。与此同时，“北三县”(大厂、香河、固安)和环雄安新区周边的住房限售也被取消。

　　近日，廊坊市全文公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。其中第一条明确提出，取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”。同时还强调：对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　曾经终结“北三县”等环京楼市狂欢并且使其“一夜入冬”的“限制性购房条件”取消，意味着什么？燕郊等地楼市是否会迎来“春天”？

　　坐过山车的“环京楼市”

　　廊坊是距离北京城区最近的地级市，也是许多北漂在环京置业的首选之地。不过，背靠北京，在给这里带来大量需求和机会的同时，也带来楼市投机和泡沫。在过去6年多时间里，环京楼市经历了一轮“过山车”行情，大量炒房者不仅暴富梦碎，还被深度套牢。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，波峰就在2016年。当时，伴随着北京房价上涨，购房需求大量外溢至环京区域。不到一年时间，包括廊坊在内的环京区域房价迅速翻番，燕郊新房单价超过每平方米4万元，大厂超过3万元，固安则超过2.5万元。

　　但2017年，随着廊坊开启限购，非本地户籍购房需要3年连续社保或个税，来自北京的购房人群大幅减少，狂欢戛然而止。市场成交规模大幅收缩的同时，房价也出现大幅下跌。

　　作为环京楼市价格高地的“燕郊”，目前房价大约在每平方米2万元左右，大部分项目每平方米价格为1万元出头，相比2016年，大多出现了腰斩甚至“膝斩”。

　　因为房价大幅下跌，这两年，时常有燕郊房主“免费”送房的新闻曝出：只要继续还房贷，房子直接过户不要钱。

　　根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2016年廊坊主城区新建商品住宅成交近5万套，但2017年以来，年度成交大幅下滑，近几年都维持在1万套左右的水平。今年以来，受疫情影响，环京固安、香河成交低迷，上半年廊坊成交量仅6763套，仅为去年成交水平的40%。

　　限购取消背后的政策信号

　　廊坊为何在此时取消限购？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新社国是直通车采访时表示，廊坊市房地产市场特别是北三县的商品房，近年来其量价出现了大幅下降，2017年的高点到现在，很多楼盘房价下跌50%甚至以上，在国内重点和热点区域来看，如此大的下跌是非常罕见的。出于稳定房地产市场、稳增长、保交楼、惠民生的角度来看，迫切需要有纾困的政策。

　　此外，李宇嘉认为，阶段性地退出限购限售政策，适当降低公积金首付比例，对于满足刚性需求和改善性需求，特别是部分临近的北京新市民购房的需求具有积极的意义。在当前投资性需求已经全面退场，控制资金和信贷的政策仍旧有效的情况下，这种退出具有积极意义。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大的背景下，廊坊取消限购具备一定的市场必要性，能缓解当地楼市较为低迷的局面。目前房地产市场调控的目标是稳、健康发展和良性循环，在市场较为低迷下取消过往严苛的政策是允许的。

　　近日召开的中央政治局会议明确提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　专家认为，在因城施策用足用好政策工具箱方面，后续其他城市可能会有更多动作。

　　环京楼市会再“火起来”吗？

　　张大伟表示，廊坊放松限购等调控政策后，会带来一些热度，特别是经历多年调整后，环京房价已处于低位，水分被挤掉了，燕郊等楼市有望见底。但限购政策并不能彻底扭转环京市场颓势，核心还要看检查站带来的通勤等问题能否解决。

　　李宇嘉也认为，环京楼市出现了近年来最大速度的下跌，特别是许多项目房价腰斩，不少买房人被套牢。这拉低了市场情绪和预期，中短期环京楼市很难出现明显反弹。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，其实，此前廊坊市区和北三县取消限购政策已经落地执行，首付比例也已执行首套20%、二套30%，房贷利率最低执行4.25%，各项政策已相对宽松，但市场并未出现回暖。

　　究其原因，陈文静分析称，一方面，前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，而近几年北京住房供应逐渐增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本“消失”。

　　另一方面，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也放缓，因此，即便取消限购限售等政策，对交易市场的提振效果或有限。

　　李宇嘉认为，未来环京楼市能否再次启动取决于两点：一是北京楼市能否明显回升。在北京楼市回升以后，廊坊的楼市大致会滞后3-6个月回升。二是京冀地区能否在公共服务均等化方面出现更大进展，这不仅仅是房地产的问题。

　　作者：庞无忌